By Alex Kinnunen 
Keväällä 2025 Finanssivalvonta (Fiva) aloitti tarkastuksen OP-Rahastoyhtiön toimintaan, erityisesti OP-Vuokratuotto -nimiseen kiinteistörahastoon. Tämä rahasto sijoittaa asunto- ja liikekiinteistöihin eri puolilla Suomea ja tarjoaa vaihtoehdon sijoittajille, jotka etsivät vakaata vuokratuottoa.
Miksi Fivan huomio kiinnittyi tähän rahastoon?
Fiva havaitsi, että rahaston salkkua hoitanut analyytikko osallistui myös kiinteistöjen arvonmäärityksiin. Tämä herätti kysymyksiä riippumattomuudesta: voiko arvioida puolueettomasti kohdetta, jonka menestyksestä on itse vastuussa?
Riippumattomuus arvonmäärityksessä on keskeistä rahastoihin sijoittamisen luotettavuuden kannalta. Kun sama henkilö tekee sekä investointipäätöksiä että määrittää niiden arvoja, syntyy eturistiriita, vaikka pahaa tarkoitusta ei olisikaan.
Mitä Fiva totesi?
Fiva ei löytänyt näyttöä siitä, että kiinteistöjen arvot olisivat olleet tietoisesti paisuteltuja. Kuitenkin prosessi itsessään ei täyttänyt riippumattomuuden vaatimusta. Tämä herätti kysymyksen: voiko sijoittaja luottaa rahaston ilmoittamiin tuottoihin ja arvoihin?
Miten OP-Rahastoyhtiö reagoi?
Yhtiön toimitusjohtaja kuvaili tilannetta yksittäiseksi prosessipoikkeamaksi ja vakuutti, ettei sijoittajatuottoihin ole tullut vaikutuksia. OP on kuitenkin tehnyt korjauksia:
- Vastuut on jaettu uudelleen – sama henkilö ei enää tee sekä sijoituspäätöksiä että arvonmäärityksiä.
- Järjestelmiä ja toimintamalleja on päivitetty.
- Dokumentointia on tiukennettu.
Tarkoituksena on varmistaa, ettei yksittäinen henkilö ole sekä ”päättäjä että valvoja”.
Miksi tämä kiinnostaa sijoittajaa?
Vaikka tapaus saattaa vaikuttaa hallinnolliselta yksityiskohdalta, sillä voi olla pitkän aikavälin merkityksiä sijoittajalle:
- Luottamus on kaiken A ja O. Arvonmäärityksellä on suora vaikutus rahasto-osuuden hintaan.
- Arvo vaikuttaa myös verotukseen ja tuottovertailuihin muihin sijoituksiin nähden.
- Tapaus muistuttaa, että ei ainoastaan tuotto, vaan myös hallintotavat ja läpinäkyvyys ovat tärkeässä roolissa.
Mikä OP-Vuokratuotto-rahasto on?
Kyseessä on erikoissijoitusrahasto, joka omistaa pääasiassa suomalaisia kiinteistöjä. Arvonmääritys perustuu pääasiassa ulkopuolisten arvioitsijoiden näkemyksiin kerran vuodessa. Kuitenkin markkinamuutosten aikana rahaston sisällä voidaan tehdä väliaikaisia arvonkorjauksia, joita ei aina tee ulkopuolinen taho. Näihin sisäisiin arvioihin liittyi nyt käsitelty epäselvyys.
Mitä seuraavaksi?
Fiva ei langettanut sanktioita, mutta antoi selkeän viestin: koko prosessiketjun on oltava ehjä, jokaisesta kohdasta. Tämä ei jää vain OP:n ongelmaksi – tapaus saattaa toimia keskustelun herättäjänä laajemmin Suomen kiinteistörahastomarkkinoilla.
Yhteenveto: Mitä sijoittajan kannattaa muistaa?
- Arvonmäärityksen ja salkunhoidon tulee olla selvästi eriytetty.
- Fiva huomautti käytännöistä, mutta ei havainnut väärinkäytöksiä.
- OP on jo tehnyt korjauksia: vastuut ja järjestelmät päivitetty.
- Rahaston hallintotapa on yhtä tärkeä kuin sen numerot.
- Luotettavuus ja avoimuus tukevat pitkän aikavälin sijoittajaluottamusta.
Lopulta kyse ei ole vain virheestä, vaan siitä, että sijoittajalla on oikeus tietää, kuka arvioi peliä ja millä säännöillä. Tämä tieto auttaa tekemään perusteltuja ja vastuullisia sijoituspäätöksiä.